年产权“40-单身公寓买卖以核定征收方式缴纳交易税费的居多

霉霉广州见面会

儘管早在年初就有相關消息、已經形成市場預期,但寧波7月末正式確定於9月15日起實施新的落戶政策、明確「40年產權」的單身公寓也可以落集體戶,還是被單身公寓各類銷售方渲染為天大的利好。

依規,契稅由買方繳納,增值稅附加、個稅、土地增值稅則由賣方繳納。當然,寧波二手房買賣的所謂慣例,是房東「一腳踢」、只算凈得多少房款,交易稅費通常是轉嫁給買方的。

具體來說,單身公寓的契稅,一律按總價的3%繳納,不分面積大小;增值稅及附加,或者按總價或者按差額的5.6%繳納,不能享受普通住宅那樣購入滿2年可免征的政策;個稅,或者按總價的2%、或者按差額的20%繳納,也不能享受普通住宅那樣「滿五唯一」(購入滿5年、為家庭唯一住房)可免征的政策。

假設一套面積50平方米的單身公寓,單價15000元/平方米,即總價75萬元。據上表可知,這麼一套單身公寓,得繳:

還有一種稅,普通住宅交易時候目前是不征的,但單身公寓交易時必須繳納,即土地增值稅。單身公寓的土地增值稅,或者按總價的5%徵收,或者按30%~60%的差額累進稅率徵收。

這裏面,所謂核定徵收,一般是指不提供原購房發票的;按實徵收,一般指提供原購房發票的。

時隔多年重出江湖的「售後包租」,乃至承諾多少年後高價回購甚至之類的銷售手段,雖然前車之鑒甚多,依然還是刺激到了相當一部分將單身公寓作為投資品的購房需求。

如果所有稅費要買家承擔,那買家相當於是按17340元/平方米的單價買入這套單身公寓,實際單價比合同單價高出近2400元一平米。

契稅=75萬元X3%=2.25萬元;增值稅及附加=75萬元X5.6%=4.2萬元;個稅=75萬元X2%=1.5萬元;土地增值稅=75萬元X5%=3.75萬元。

下面,我們細細來算賬。先算在核定徵收方式下單身公寓的交易稅費。

總的交易稅費,高達11.7萬元!

目前在寧波二手房市場上,單身公寓買賣以核定徵收方式繳納交易稅費的居多。

如果購置後用于出租,單身公寓因為面積小、總價低,而租金水平往往高過普通住宅,其年租金回報率一般能夠達到百分之四五甚至更高,比把錢存銀行顯然划算,也稱得上是一筆不壞的買賣。

但如果以投資普通住宅、期望日後大幅升值的角度來買單身公寓,那恐怕需要好好考慮——以後出售,「40年產權」的單身公寓非常高的交易稅費,就是一個巨大的不利因素。

首先需要特別指出的是,「40年產權」的房子——包括公寓、商鋪、寫字樓、車位等,不像普通住宅那樣可以享受交易稅費的優惠政策。

今天,我們就來仔細算算「40年產權」單身公寓的交易稅費。

我們把單身公寓的交易稅費列表如下(印花稅因為很少,我們就忽略不計了。下同):

記者周科娜近段時間,寧波(樓盤)的單身公寓市場頗為熱鬧(注:本文所稱的單身公寓,特指土地使用權年限為40年、用地性質為商務辦公的公寓,即俗稱「40年產權」的公寓。下同。)

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